離婚で「持ち家」はどう分ける？ローンが残る家の売却・住み続ける判定基準と損をしない査定術

離婚の際、最も大きな金額が動き、かつ揉めやすいのが「マイホーム」の扱いです。

「せっかく買った家をどう分けるのか？」「住宅ローンが残っている場合はどうなる？」「専業主婦でも住み続けられるのか？」など、悩みは尽きないでしょう。

不動産は現金と違ってキッチリ半分に割ることができないため、適切な知識を持たずに進めると、数百万円単位で損をしたり、離婚後に相手のローン未払いで家を追い出されたりするリスクがあります。

この記事では、ローンが残っている家を有利に分けるための判定基準と、損をしないための査定術を徹底解説します。

1. そもそも「家」は財産分与の対象？

結婚後に購入したマイホームは、たとえ名義が夫（または妻）単独であっても、原則として「夫婦の共有財産」となり、財産分与の対象です。

分与の対象となる価値は、単純な購入価格ではなく、現在の「市場価格」から「住宅ローン残高」を差し引いた純資産額（ポジティブな資産）となります。

家の分け方を決める最大の分岐点は、現在の家の価値がローンの残りより「高いか低いか」です。

家を売れば手元にお金が残る状態です。この「残った利益」を夫婦で半分ずつ分けるのが最も公平でトラブルの少ない方法です。

家を売っても借金が残ってしまう状態です。法的には「資産価値ゼロ（またはマイナス）」とみなされ、財産分与の対象から外れるケースが多いです。

この場合、無理に売却すると多額の持ち出しが発生するため、「誰が住んで、誰が残りのローンを払うか」という、よりシビアな交渉が必要になります。

離婚後の住まいについて、主な3つのパターンを比較しましょう。

選択肢	メリット	デメリット
家を売って現金を分ける	縁を完全に切れる。現金なので分けやすい。	住み慣れた家を離れる必要がある。引越し費用がかかる。
夫（妻）が住み続け、相手に現金を払う	環境を変えずに済む。子供の転校が不要。	相手に渡す「代償金」の準備が必要。ローン名義の変更が難しい。
一方が住み、もう一方がローンを払う	当面の生活を維持できる。	【最重要】相手の支払いが滞ると競売にかけられ、追い出されるリスクがある。

財産分与の金額を有利に進めるには、「家の本当の価値」を正確に知ることが不可欠です。

「購入時の価格」は忘れる： 不動産の価値は常に変動しています。今の相場で査定することが鉄則です。
1社だけの査定を信じない： 不動産会社によって査定額には数百万円の差が出ることがあります。必ず複数の会社から「一括査定」を取り、最高値と最低値を把握しましょう。
「別居時」の価値を基準にする： 財産分与の基準日は、一般的に「別居を開始した日」です。別居後に家の価値が下がったり、逆にローンを返済して資産が増えたりしても、基本は別居時の評価額で計算します。

「離婚するから、ローンの名義を自分に変えたい」と思っても、銀行が簡単に認めてくれることは稀です。銀行は「夫婦の合算収入」や「夫の年収」を前提に融資しているため、収入が少ない側への名義変更には厳しい審査があります。

あなたが相手のローンの連帯保証人になっている場合、離婚してもその義務は消えません。もし相手が支払いを止めれば、銀行はあなたに一括返済を求めてきます。離婚時に必ず「保証人から外れる手続き」が可能か銀行に相談するか、家を売却して完済することを検討してください。

「子供のために今の家に住み続けたい」という専業主婦（主夫）の方は多いです。その場合、以下の対策が考えられます。

養育費としてローンを肩代わりしてもらう： 公正証書で「住宅ローンを支払うことが養育費の支払いである」と明記します。ただし、前述の通り未払いのリスクは残ります。
実家の親に援助を受ける： 相手に渡すべき代償金を親から借り、名義を自分（または親）に変更してローンを組み直します。
リースバックを利用する： 専門の業者に家を一度買い取ってもらい、その後は「家賃」を払ってそのまま住み続ける方法です。所有権は失いますが、まとまった現金が手に入り、住環境も維持できます。

家の問題は、感情だけで決めると将来の生活を脅かします。以下の3ステップを今日から始めてください。

不動産の適正な価値を把握することで、相手との交渉もスムーズになり、結果としてより多くの財産を確保することに繋がります。